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Finance
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Robien transformé
Le mécanisme Robien, remplacé par le Scellier, subsiste toutefois jusqu’au 31 décembre 2009.
Législation de la loi De Robien
/ Borloo
Article 31-I-1°-g du CGI
Principe
L’investissement total est alors séparé en :
A la livraison, comme dans une opération avec un bien immobilier neuf, il opte :
Immobilier concerné
Tous les biens immobiliers, situés en France métropolitaine ou dans les 4 départements d'outre-mer, quel que soit leur état. En revanche, il faut que ces immeubles soient affectés à un usage autre que l'habitation ou assimilé (par exemple les hôtels, maisons de retraite...), ex : commerces, bureaux, entrepôts, casernes, hôpitaux...
Les zones locatives
Afin d'orienter l'investissement locatif vers les communes qui en ont le plus besoin, le territoire est divisé en quatre zones distinctes comme suit :
Les obligations
Durée de location selon le disposif
Borloo : 9 ans minimum; possibilité de proroger pendant deux périodes successives de 3 ans, donc au total 15 ans d'engagement de location.
Robien : 9 ans minimum.
Au-delà de ces durées, libre au propriétaire de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
Plafond de loyer à respecter
(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2008).
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Borloo uniquement : plafonds de ressources du locataire
Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Autres avantages du Robien transformé
Article 31-I-1°-g du CGI
Principe
L’investisseur fait l’acquisition d’un bien immobilier non affecté à l’habitation et prend l’initiative de réaliser des travaux de transformation en habitation.
L’investissement total est alors séparé en :
- Prix foncier
- Prix travaux, eux même séparés selon :
- Travaux de réparation et d’entretien (façades, toitures, parties communes)
- Travaux de transformation (dans les parties privatives)
- Travaux d’amélioration (pose d’ascenseur, etc…)
A la livraison, comme dans une opération avec un bien immobilier neuf, il opte :
-
Soit pour le bénéfice du régime Robien recentré qui lui permet de pratiquer un amortissement de 6%/an pendant 7 ans puis de 4%/an pendant 2 ans soit un total de 50% en 9 ans en contrepartie d’une obligation de louer le bien pendant 9 années.
-
Soit pour le bénéfice du régime Borloo populaire qui lui permet de pratiquer un amortissement de 50% à 65%, avec des loyers 20% en-dessous de ceux pratiqués en Robien.
Le tout assorti d'une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers, à la condition de louer en respectant un plafond de revenus du locataire.
Conséquences
Le régime fiscal applicable à ces différents composants de l’investissement est le suivant :
Conséquences
Le régime fiscal applicable à ces différents composants de l’investissement est le suivant :
| Régime fiscal | Début | % déductible | |
| Foncier | Amortissement Robien/Borloo | Livraison | 50% / 65% |
| Travaux transformation | Amortissement Robien/Borloo | Livraison | 50% / 65% |
| Travaux amélioration | Amortissement / 10 ans | Livraison | 100% |
| Travaux réparation | Déficit foncier | Année paiement | 100% |
-
Grâce au règlement des travaux de réparation, l’investisseur peut déduire une partie de son investissement dès l’année d’acquisition et AVANT la livraison effective du bien (dans la limite de 10.700 €/an sur le revenu global, de 15.300 €/an en cas d’opération Périssol antérieure toujours déficitaire ou du bénéfice foncier résultant d’autres revenus fonciers).
-
Grâce à la déductibilité à 100% des travaux d’amélioration et de réparation, il déduit un pourcentage supérieur à celui qu’il aurait pu déduire dans une opération Robien neuf.
Immobilier concerné
Tous les biens immobiliers, situés en France métropolitaine ou dans les 4 départements d'outre-mer, quel que soit leur état. En revanche, il faut que ces immeubles soient affectés à un usage autre que l'habitation ou assimilé (par exemple les hôtels, maisons de retraite...), ex : commerces, bureaux, entrepôts, casernes, hôpitaux...
Les zones locatives
Afin d'orienter l'investissement locatif vers les communes qui en ont le plus besoin, le territoire est divisé en quatre zones distinctes comme suit :
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| - Paris, petite couronne et
deuxième couronne jusqu'aux
limites de l'agglomération
parisienne. - Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton). - Genevois français. |
- Agglomérations de plus de
250 000 habitants*. - Grande couronne autour de Paris. - Quelques agglomérations chères**. - Pourtour de la Côte d'Azur. - Départements Outremer, Corse et îles. |
Reste de la zone B, c'est-à-dire : - Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. - Autres zones frontalières ou littorales chères. - Limite de l'Ile-de-France. |
Reste du territoire. |
* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Ces zones déterminent le loyer maximal par m², et donc, indirectement, la rentabilité locative (rapport loyer annuel / investissement). En Borloo, cela conditionne également le plafond de ressources du locataire.
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Ces zones déterminent le loyer maximal par m², et donc, indirectement, la rentabilité locative (rapport loyer annuel / investissement). En Borloo, cela conditionne également le plafond de ressources du locataire.
Les obligations
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
En Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement ni de la déduction forfaitaire. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.
Au terme de la période de mise à disposition, le contribuable doit remettre son bien en location dans les conditions prévues pour bénéficier de l'avantage fiscal, conformément à l'engagement qu'il a souscrit. A défaut de remise en location, les avantages fiscaux initialement accordés sont remis en cause.
En Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement ni de la déduction forfaitaire. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.
Au terme de la période de mise à disposition, le contribuable doit remettre son bien en location dans les conditions prévues pour bénéficier de l'avantage fiscal, conformément à l'engagement qu'il a souscrit. A défaut de remise en location, les avantages fiscaux initialement accordés sont remis en cause.
Durée de location selon le disposif
Borloo : 9 ans minimum; possibilité de proroger pendant deux périodes successives de 3 ans, donc au total 15 ans d'engagement de location.
Robien : 9 ans minimum.
Au-delà de ces durées, libre au propriétaire de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
Plafond de loyer à respecter
(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2008).
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Robien recentré | 21,02 € | 14,61 € | 11,95 € | 8,76 € |
| Borloo populaire | 16,82 € | 11,69 € | 9,56 € | 7,01 € |
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Borloo uniquement : plafonds de ressources du locataire
Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Composition du foyer locataire | ||||
| Personne seule | 42 396 € | 31 491 € | 28 867 € | 28 672 € |
| Couple | 63 362 € | 46 245 € | 42 392 € | 38 538 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 76 165 € | 55 363 € | 50 750 € | 46 136 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 91 234 € | 67 002 € | 61 419 € | 55 835 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 108 003 € | 78 640 € | 72 087 € | 65 533 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 121 533 € | 88 706 € | 81 314 € | 73 922 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+13 545 € | +10 075 € | +9 235 € | +8 395 € |
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Autres avantages du Robien transformé
- Un emplacement en centre ville favorisant un meilleur potentiel locatif
- Une construction ancienne favorisant une meilleure valorisation patrimoniale